7. Bestandsentwicklung

Die Bestandsentwicklung in Bochum zielt darauf ab, den bereits vorhandenen Wohnraum zu verbessern sowie neuen Wohnraum im Bestand zu schaffen. Dazu gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie z. B.:

• Modernisierung (z. B. um Energie zu sparen oder Wohnungen altersgerecht anzupassen)
• Sanierung (um Schäden zu beseitigen, z. B. an Dächern)
• Reaktivierung von Wohnungsleerständen
• Umnutzung von Gebäudeteilen (z. B. ehemalige Ladenfläche im Erdgeschoss oder Trockenboden im Dachgeschoss), um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen
• Umnutzung von Nichtwohngebäuden (z. B. Bürogebäude) in Wohnhäuser

Dabei kann es Überschneidungen zum Thema Nachverdichtung im Quartier geben.

Die Bestandsentwicklung ist aus verschiedenen Gründen ein wichtiges wohnungspolitisches Handlungsfeld. Erstens prägt der Wohnungsbestand aufgrund seiner Größe den Wohnungsmarkt einer Stadt maßgeblich. In Bochum gibt es rund 191.000 Wohnungen, 148.000 davon in Mehrfamilienhäusern mit 3 und mehr Wohnungen und 43.000 liegen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Zweitens bietet die Bestandsentwicklung Chancen, zusätzlichen Wohnraum in Bochum zu schaffen, ohne dass Flächen neu versiegelt werden müssen.

Auf die Weiterentwicklung des Wohnungsbestandes wirken folgende übergeordnete Trends ein:

• Verstärkter Klimaschutz: 35 % des gesamten Endenergieverbrauchs in Deutschland werden für die Wärme in Gebäuden aufgewendet. Daher erfordert die Energiewende eine Abkehr von den fossilen Energieträgern Gas und Öl bei Wohngebäuden.
• Umgang mit den Folgen des Klimawandels: Eine wachsende Zahl von Starkregenereignissen und Hitzetagen erfordern Maßnahmen bei den Wohngebäuden zur Klimafolgenanpassung, z.B. durch Begrünung und Versickerung/Wasserspeicherung.
• Demografischer Wandel: Die Zahl älterer Menschen wird in den nächsten Jahren weiter zunehmen. Eine altersgerechte Anpassung des Wohnungsbestandes durch den Abbau von Barrieren (in den Wohngebäuden und den Wohnungen).
• Erhalt von preiswertem Wohnraum: Schon heute müssen zahlreiche Mieter*innen in Bochum gemessen an ihrem Einkommen viel für die Miete ausgeben. Es besteht zudem ein Risiko einer zunehmenden Altersarmut.

• Die energetische Modernisierung ist aufwändig. Der Bochumer Wohnungsbestand wurde zu großen Teilen in der Nachkriegszeit wiederaufgebaut. Jedes zweite Wohngebäude wurde zwischen 1949 und 1978 gebaut. Bei dieser Baualtersklasse ist die energetische Modernisierung sehr viel aufwändiger als bei jüngeren Baualtersklassen.
   
• Die Rate der energetischen Modernisierung ist bundesweit gering. In Nordrhein-Westfalen liegt sie bei 1,4 % pro Jahr (1,4 % der Wohngebäude werden pro Jahr energetisch modernisiert). Sie müsste wenigstens verdoppelt werden. Dämmung und neue Heizungsanlagen sind aber teuer. Zudem haben viele Eigentümer*innen nicht das Know-how, welche Maßnahmen möglich sind und wie das finanziell gefördert werden kann. Das fehlende Wissen gilt vor allem für die vielen privaten Eigentümer*innen, denen die meisten Wohnungen in Bochum gehören.
   
• Modernisierungen schlagen sich auf die Wohnkosten nieder. Bei selbstgenutzten Wohnimmobilien trägt der*die Eigentümer*in die Kosten einer Modernisierung. Bei vermieteten Wohnungen können die Modernisierungskosten im Rahmen der gesetzlich festgelegten Möglichkeiten anteilig auf die Mieter*innen umgelegt werden. Bei umfangreichen Modernisierungen entsteht hieraus aber ein Konflikt mit dem Ziel, preiswerten Wohnraum in Bochum zu erhalten.
   
• Umnutzung schafft in der Regel keinen kostengünstigen Wohnraum. Eine Umwandlung von Nichtwohngebäuden, wie Bürogebäuden, in Wohngebäude ist nicht immer möglich. Damit verbunden sind oft Hürden im Planungsrecht, der Statik und dem Brand- und Lärmschutz. Ist ein Gebäude in eine Wohnimmobilie umnutzbar, können die Gesamtkosten für notwendige Anpassungen vergleichbar mit den Kosten für einen herkömmlichen Wohnungsneubau sein. Die Kostensteigerungen bei Baumaterial und Bauleistungen treffen Bestands- ebenso wie Neubaumaßnahmen.

Die Stadt Bochum hat nur begrenzte Möglichkeiten, um den Wohnungsbestand zu entwickeln und zu verbessern. Die Stadt hat nur Einfluss auf den Wohnungsbestand der VBW, da sie über die Stadtwerke Miteigentümerin ist. Die meisten Wohnungen in Bochum sind jedoch im Eigentum von Privatpersonen, Wohnungsunternehmen und weiteren Dritten.

Daher setzt die Stadt Bochum in erster Linie auf Beratungs- und Zuschussangebote bzw. auf den Dialog, insbesondere um die vielen privaten Eigentümer*innen zu erreichen:

• Die Stadt Bochum hat ein kommunales Modernisierungsprogramm. Eigentümer*innen können in einem festgelegten Gebiet in Bochum eine Modernisierungsberatung in Anspruch nehmen und erhalten für Modernisierungsmaßnahmen einen Zuschuss.
   
• In der Stadt Bochum gibt es eine Städtebauförderung. In einem definierten Stadtgebiet besteht die Möglichkeit, eine Beratung durch Stadtteil-Architekt*innen und für Modernisierungsmaßnahmen eine Zuschussförderung zu erhalten.
   
• Die Stadt Bochum bewirbt Förderangebote von Bund und Land.  Eigentümer*innen werden über passende Förderangebote beraten, wie zum Beispiel die Wohnraumförderung des Landes Nordrhein-Westfalen. Hierbei werden Zuschüsse und günstige Kredite bereitgestellt (insbesondere bei den aktuell gestiegenen Zinsen ist das eine Option).
   
• Die Stadt Bochum treibt die Entwicklung und Verbesserung des Wohnungsbestandes voran. Im Dialog mit institutionellen Bestandshalter*innen versucht die Stadt Bochum Einfluss auf die Quartiersentwicklung zu nehmen. Hier hat auch die Allianz für Wohnen eine wichtige strategische Rolle. Über die Beteiligung an der Wohnungsgesellschaft VBW kann die Stadt die Bestandsentwicklung direkt beeinflussen. Das hat auch Signalwirkung für alle Bestandseigentümer*innen in Bochum.
   
• Die Stadt Bochum beobachtet „Verdachtsimmobilien“. Das sind Wohngebäude, die aufgrund ihres derzeitigen Modernisierungszustandes und problematisch angesehener Mietverhältnisse im Fokus sind. Die Stadt Bochum versucht, mit deren Eigentümer*innen ins Gespräch zu kommen und gemeinsam Lösungen zu finden.